Geometri e notai, l’atto di trasferimento e la consulenza tecnica

Convegno sulle società tra professionisti - 6 novembre 2013, Unione Industriali Torino

TORINO, Centro Congressi dell’Unione Industriale di Torino, Sala Agnelli
CONVEGNO Giovedì 26 marzo 2015 ore 9,00 – 13,00 – Scarica la locandina
Il Protocollo d’Intesa sottoscritto dal Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati con il Consiglio Nazionale del Notariato per la collaborazione tra le categorie professionali dei Notai e dei Geometri e Geometri Laureati negli atti di trasferimento immobiliari, destinato a promuovere la collaborazione tra le rispettive categorie professionali, ha la finalità di rendere gli atti di trasferimento immobiliari in linea con i più elevati standard di sicurezza nell’interesse della collettività, valorizzando le rispettive competenze.

L’atto di trasferimento e la consulenza tecnica
(tratto dalla rivista “il geometra” n. 2/15)

[…] Il Convegno è proseguito con l’esame dei principi ispiratori del Protocollo d’Intesa e l’analisi dei profili di responsabilità. Il Notaio Alessandro Scilabra, Segretario del Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Torino e Pinerolo, ha introdotto il suo intervento con una breve digressione per illustrare il contesto normativo e i principi alla base del Protocollo. Ha chiarito che l’interesse del privato a negoziare un bene effettivamente regolare è diventato uno degli elementi fondanti nella percezione di chiunque sia coinvolto e concluda una trattativa immobiliare. Ha quindi evidenziato il profondo cambiamento che, in questi ultimi due anni, ha avuto l’orientamento della giurisprudenza nell’interpretazione delle norme. Per circa trent’anni – sostanzialmente dal 1985 al 2013 – un’opinione pressoché unanime tra dottrina e giurisprudenza ricollegava la nullità dell’atto a connotazioni di natura formale e, quindi, a titolo esemplificativo, la mancata menzione nell’atto degli estremi del permesso di costruire o della domanda di condono, ne determinavano la nullità. Dal 2013, una prima sentenza di Cassazione, seconda Sezione Civile, seguita da numerose pronunce successive, ha riesaminato la questione, stabilendo un principio implicito di nullità sostanziale che rende incommerciabili gli immobili non in regola con la disciplina urbanistica.

Questa sentenza ha inaugurato un nuovo corso dando spazio a ipotesi di nullità decisamente più estese rispetto al passato. Pari rilevanza assume conseguentemente l’obbligo, stabilito a pena di nullità, di dichiarare, nell’atto, la conformità dello stato di fatto rispetto alle planimetrie e ai dati catastali dichiarazione, che può essere reso dal cedente o da un professionista abilitato e allegata all’atto. Fino ad ora l’interpretazione dottrinale si collocava nel solco dell’interpretazione data in materia edilizia: una nullità di carattere formale che comportava la validità dell’atto se la menzione è resa, indipendentemente dal fatto che non sia del tutto corretta. Non è da escludere, ha chiarito il relatore, che, vista la simmetria tra i due orientamenti, l’orientamento della cassazione possa in un futuro essere adottato anche in ipotesi di difformità catastale. Il Notaio Scilabra ha quindi trattato i principi alla base del Protocollo che includono, innanzitutto, la sinergia tra le professioni che valorizza il Protocollo, nel rispetto delle reciproche competenze. Ha chiarito che il notaio, indipendentemente dal Protocollo, non deve mai improvvisarsi geometra o tecnico: il suo mandato professionale non potrà, infatti, mai comprendere la verifica della regolarità edilizia, ma soltanto l’eventuale soluzione negoziale per far fronte al problema tecnico evidenziato dal professionista.

Altro principio definito dal Protocollo è la volontà di uniformare gli atti in linea ai più elevati standard di sicurezza, in una prospettiva d’incremento di tutele rispetto a quelle che erano ragionevolmente esigibili in passato. Ulteriore principio, fondamentale sancito dal documento, è la facoltatività della perizia che, in quanto tale, non comporta una burocratizzazione ulteriore delle vendite. Si tratta di uno strumento facoltativo che non dovrà necessariamente essere proposto per ogni compravendita, ma potrà essere valutato di volta in volta. In tale circostanza si dovrà esaminare come comportarsi nelle ipotesi in cui, stipulato il preliminare, si segnali solo successivamente l’opportunità di acquisire questa perizia. È importante ricordare, infatti, che in caso di rifiuto delle parti coinvolte, il notaio non potrà mai imporre l’acquisizione di tale certificazione e ciò in virtù del fatto che il Protocollo nasce su base volontaria, non è fonte né di un obbligo normativo né di un obbligo deontologico. Una possibile soluzione potrebbe essere individuata nell’attività di sensibilizzazione svolta, a monte, dagli agenti immobiliari che dovranno insistere, nella fase iniziale della trattativa sull’opportunità di suggerire il ricorso a questo strumento e, ancora più a monte, nella redazione del cosiddetto fascicolo dell’immobile.

È dunque importante – ha evidenziato il Notaio Scilabra – consigliare preventivamente il cliente illustrando le opportunità e le prospettive offerte dal Protocollo e disinnescando in tal modo, alla fonte, eventuali successivi problemi relativi alla sua applicabilità. Il Notaio Scilabra ha quindi trattato dettagliatamente i profili di responsabilità connessi all’errore nella redazione della perizia, illustrando le conseguenze in capo al professionista determinate da un errore della perizia cui consegua la nullità del contratto. Il Geometra sarà tenuto a risarcire tutti i danni che siano conseguenza diretta dell’eventuale inadempimento del venditore o dalla nullità del contratto conseguenti alla redazione della perizia. I danni saranno, ovviamente, parametrati al valore dell’affare fermo restando che, in base alla recente giurisprudenza in tema di responsabilità professionale, i profili sanzionatori hanno assunto dei contorni severissimi, quasi punitivi. La giurisprudenza valuta, infatti, il mancato conseguimento del risultato come un indice di negligenza rispetto al quale, di regola, ritiene inadempiente il professionista.

Trattandosi di profili di responsabilità molto difficili da modulare in sede di conferimento dell’incarico, è opportuno prestare a massima cura e la più elevata diligenza possibile nella redazione della perizia. L’intervento del Notaio Scilabra ha evidenziato, quindi, l’importanza che la prestazione svolta sia di standard elevato e ha posto l’attenzione sul ruolo del professionista incaricato della redazione della perizia tecnica, che dovrà evidenziare eventuali aspetti che devono essere regolarizzati, senza che questo crei attriti tra le parti, soprattutto qualora si tratti di problematiche connesse a trasferimenti precedenti. […]

Atto di trasferimento e consulenza tecnica IL GEOMETRA 2 2015

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