Aste e mutui

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Nuove regole di pubblicità per le vendite immobiliari e accordo con l’ABI
(6 maggio 2008)

Il finanziamento degli acquisti all’asta mediante mutuo ipotecario
Il mutuo ipotecario nelle vendite giudiziali dal punto di vista del notaio rogante e del professionista delegato: dal ricevimento dell’atto di mutuo alla trascrizione-iscrizione di decreto e ipoteca (Notaio Alessandro Scilabra)

La presente trattazione verterà sull’istituto del mutuo ipotecario nelle vendite giudiziali, limitandosi tuttavia alle sole fattispecie riconducibili all’art. 585 c.p.c., e si confronterà con la formulazione dei protocolli ABI in materia, nella versione che troverà applicazione presso il Tribunale di Torino, a seguito di alcune riflessioni svolte di concerto tra la Sezione Esecuzioni Immobiliari ed il Consiglio Notarile.

La prassi codificata dai protocolli ABI permette di venire concretamente incontro alle esigenze finanziarie di quanti, pur non essendo “professionisti” del settore, intendono avvicinarsi al mondo delle aste giudiziarie, esigenze che non hanno sino ad ora trovato adeguato riscontro negli istituti normativi tipici, ma raramente utilizzati, dell’autorizzazione all’assunzione del debito da parte dell’aggiudicatario (art. 508 c.p.c.) e del subentro nel contratto di finanziamento stipulato dall’esecutato, ex art. 41, comma 5, D.Lgs. 385/93 e che, per ovvi motivi, non possono essere adeguatamente soddisfatte con l’accesso al credito “ordinario” (ipoteca su altri beni già di proprietà o concessione di finanziamenti che saranno poi convertiti in mutui ipotecari). L’origine di queste procedure risale alla prassi negoziale instauratasi, già prima della riforma del processo esecutivo, presso alcuni Tribunali e che ha trovato una prima formalizzazione, non molto distante da quella attuale, nel documento elaborato nel 2003 dalla Commissione Mista magistrati-avvocati-notai presso il Tribunale di Milano e sostanzialmente approvato dall’ABI nel giugno dello stesso anno. A seguito della riforma del processo esecutivo, le procedure sono state aggiornate sulla base di un lavoro congiunto di ABI e Consiglio Nazionale del Notariato. Passiamo all’esame dei modelli. Essi sono strutturati secondo le due possibili alternative tecnico-operative: con contestualità (modello A) o con ipoteca su cosa altrui (modello B) ed ulteriormente suddivisi in base al tipo di vendita (con o senza incanto) ed alla presenza o meno di una delega ex art. 591 bis c.p.c. La fase preliminare coincide: la pubblicità dell’avviso di vendita riporta la possibilità di ottenere mutui ipotecari, garantiti da ipoteca sull’immobile pignorato e individua le banche che aderiscono all’iniziativa. L’interessato contatterà la banca prescelta, che provvederà all’istruttoria della pratica, comunicandone l’esito almeno quindici giorni prima dell’asta. A questo punto le parti stipuleranno, contestualmente o mediante scambio di lettere, un contratto preliminare di mutuo, ai sensi dell’art. 1822 c.c., condizionato all’aggiudicazione ed al successivo acquisto del bene da parte del mutuatario. La promessa di dare a mutuo non è, per pacifica interpretazione dottrinale e giurisprudenziale, suscettibile di esecuzione in forma specifica, in quanto la consegna della somma, coelemento della fattispecie formativa del contratto reale di mutuo, non è coercibile in via diretta. Il promissario avrà però diritto, in caso di ingiustificato inadempimento da parte della banca, al risarcimento del danno, la cui quantificazione ovviamente varierà, anche sensibilmente, in dipendenza del momento in cui interviene il rifiuto, prima o dopo l’aggiudicazione. D’altra parte, la banca potrebbe legittimamente rifiutare l’adempimento, ai sensi dell’art. 1822, in caso di sensibile aggravamento delle condizioni patrimoniali dell’altro contraente, qualora non vengano offerte idonee garanzie.

I protocolli individuano, quali ulteriori cause che legittimano il recesso della banca, l’emersione di vizi ai sensi dell’art. 1490 c.c. ovvero la presenza (cito testualmente) “di gravami non cancellabili con la trascrizione del decreto di trasferimento, ancorché segnalati nella CTU”.
Vorrei soffermarmi brevemente sul questo punto. L’articolo 586, nel testo introdotto dalla riforma, dispone che il giudice con il decreto ordini la cancellazione delle trascrizioni di pignoramento e delle ipoteche, anche successive alla trascrizione del pignoramento. Presso alcuni Tribunali, tra cui Torino, la prassi è nel senso che il decreto possa contenere anche l’ordine di cancellare la trascrizione delle sentenze di fallimento.
Non potrà invece essere ordinata la cancellazione dei pignoramenti trascritti precedentemente, a seguito dei quali si sono radicate procedure esecutive che non sono poi state riunite a quella che ha portato alla vendita, né di tutte le altre formalità prese contro l’esecutato, che pertanto continueranno a sussistere.
E qui si rende necessaria una precisazione. Perché tali formalità possano essere tecnicamente qualificate come gravami, esse devono essere opponibili all’aggiudicatario (e quindi alla banca mutuante). La trascrizione del pignoramento determina, in generale e salve le limitate eccezioni su cui ci soffermeremo fra poco, l’inopponibilità delle alienazioni e, in generale, di tutti gli atti e domande che vengano trascritti successivamente in quanto anticipa l’opponibilità della trascrizione del decreto di trasferimento (c.d. effetto prenotativo). Quindi le formalità eseguite successivamente, anche se non potrà esserne ordinata la cancellazione, saranno, di regola, non opponibili alla banca e non ne potranno pertanto giustificare il rifiuto di concedere il mutuo.

Eccezioni
In primo luogo, la trascrizione della domanda volta a far dichiarare la nullità della trascrizione del pignoramento, il cui accoglimento determinerebbe in ogni caso l’accertamento della impossibilità, ex tunc, di avvalersi del meccanismo prenotativo stabilito dagli articoli 2913 ss. c.c. L’articolo 2929 c.c. dichiara infatti inopponibile all’acquirente o all’assegnatario la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita, derogando così ai principi processuali relativi alla nullità degli atti, ma non copre, né potrebbe, la differente ipotesi in cui una formalità (che, tra l’altro non è un atto esecutivo) sia carente dei requisiti strutturali idonei al raggiungimento del suo scopo. Allo stesso modo, la trascrizione di domande giudiziali il cui accoglimento prevale, sempre o a certe condizioni, anche sugli atti dispositivi trascritti anteriormente, è sicuramente fonte di possibile pregiudizio per il creditore pignorante. Secondo la giurisprudenza, l’art. 2915 c.c. opera infatti una piena equiparazione del creditore pignorante al terzo acquirente, agli effetti dell’articolo 2652 c.c. Ciò comporta che, in presenza di domande giudiziali il cui accoglimento, ai sensi dell’art. 2652, prevale anche sugli atti dispositivi trascritti prima della trascrizione dell’atto introduttivo del giudizio, allo stesso modo ed alle stesse condizioni la sentenza di accoglimento sarà opponibile all’aggiudicatario (e quindi alla banca), anche se la relativa domanda sia stata trascritta dopo la trascrizione del pignoramento.

Basti pensare alle ipotesi di cui all’art.2652 n. 6 (domanda volta a far dichiarare la nullità dell’atto di acquisto in favore dell’esecutato, trascritta prima di cinque anni dalla trascrizione dell’atto impugnato); n. 7 (domanda volta a contestare il fondamento di un acquisto a causa di morte, trascritta prima di cinque anni dalla data di trascrizione dell’acquisto), e alla petitio hereditatis (art. 534 c.c.) che può essere vittoriosamente esperita anche contro gli aventi causa dall’erede apparente qualora l’acquisto dall’erede apparente e quello da parte di quest’ultimo (o anche solo uno dei due) siano stati trascritti dopo la trascrizione dell’acquisto da parte dell’erede o del legatario vero o alla trascrizione della domanda giudiziale contro l’erede apparente, il che rende necessario un accurato esame della sussistenza della continuità delle trascrizioni, che, per impedire tale effetto, dovrà essere verificata e, se del caso, ripristinata anche con riferimento ai passaggi intermedi.

 Altre formalità sopravvenute potrebbero invece essere collegate ad atti dispositivi da parte dell’aggiudicatario. Queste, secondo la tesi prevalente in giurisprudenza, conseguiranno l’effetto tipico, di opponibilità, non immediatamente, ma a seguito dell’acquisto della proprietà, che avviene al momento del deposito in cancelleria del decreto di trasferimento (momento ovviamente antecedente la trascrizione) e che quindi potrebbero prevalere, non ovviamente sul decreto che fa parte della stessa catena e ne costituisce il presupposto, ma sull’ipoteca. Come ha rilevato il dott. Astuni nella relazione sulla fase del trasferimento dell’immobile già agli atti del precedente convegno, la soluzione offerta dal nuovo art. 585 ha un’indubbia valenza pratica, ma, dal punto di vista formale, non soddisfa appieno: il legislatore sembra aver dimenticato che esiste un meccanismo molto più efficiente, che azzera alla radice ogni possibilità di fatti evizionali riferibili all’aggiudicatario ed è previsto dall’art. 2650 c.c., che, in deroga al 2644, stabilisce che l’ipoteca legale, iscritta contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite anteriormente contro l’acquirente.
Le formalità eseguite prima della trascrizione del pignoramento saranno invece opponibili all’aggiudicatario. Esse dovrebbero però essere già state evidenziate nei certificati ipotecari (o nella relazione sostitutiva notarile) e nella CTU e pertanto essere state considerate nella determinazione del valore dell’immobile da parte del perito, se semplicemente idonee a limitare l’ampiezza delle facoltà di godimento (quali, ad esempio, costituzioni di servitù). Qualora invece le formalità siano tali da poter portare a fatti evizionali (domande giudiziali, contratti preliminari la cui trascrizione non ha ancora esaurito la propria efficacia), esse saranno già state oggetto di specifico esame da parte del GE, in quanto potenzialmente idonee ad impedire la vendita e saranno anche riportate nella relazione preliminare predisposta dal notaio incaricato di ricevere il mutuo, in modo che la banca possa farne adeguata valutazione prima di impegnarsi alla concessione del finanziamento e che le stesse non possano poi configurarsi come “sopravvenienze” tali da legittimarne il recesso dal preliminare ex art. 1822 c.c.
Il notaio incaricato
Quanto sin qui esposto rende evidente come sia assolutamente opportuno che chi è interessato a contrarre un mutuo per la partecipazione all’incanto, oltre a scegliere la banca, designi contestualmente, già in tale fase, il notaio incaricato di ricevere il contratto, il quale potrà così, da subito, riferire alla banca circa l’esatta situazione ipotecaria dell’immobile e monitorare tale situazione nel corso della procedura. Ciò anche al fine di arrivare alla stipula del contratto preliminare di mutuo sulla base di una situazione ipotecaria già approfondita e definita dallo stesso notaio e da questi riferita ed esplicata alla banca e da quest’utlima adeguatamente valutata.
La fase preliminare cessa con l’esito dell’incanto o, in caso di aggiudicazione, nel momento in cui la stessa diviene definitiva. In caso di mancata aggiudicazione, le parti sono libere dal contratto preliminare di mutuo e la banca potrà pretendere, al più, le sole spese di istruttoria. Se invece l’aggiudicazione diviene definitiva, si apre la fase della stipula del contratto di mutuo.
E qui le procedure divergono, a seconda che la stipula del mutuo e la sottoscrizione del decreto avvengano contestualmente o in momenti diversi.
Nel primo caso, tutti i soggetti interessati (mutuatario, funzionario di banca, notaio rogante e, se nominato, professionista delegato) convengono in Tribunale, ove, senza soluzione di continuità, avvengono:
stipula del contratto di mutuo con assenso all’iscrizione di ipoteca e delega alla banca di versare il ricavato del mutuo direttamente alla procedura;
erogazione del mutuo mediante diretta consegna del relativo importo, da parte del funzionario di banca direttamente a mani del cancelliere o del professionista delegato (in caso di mutuo fondiario, il versamento avverrà direttamente in favore dell’istituto mutuante, previa espressa delega in tal senso. In questo caso, per mantenere la contestualità, dovrà essere presente anche un funzionario di quest’ultimo istituto, munito della dichiarazione di quietanza ex art. 41 TU);
(se necessario) saldo, da parte dell’aggiudicatario e con mezzi propri, della parte di prezzo eventualmente non coperta dal mutuo;
Sottoscrizione del decreto di trasferimento da parte del GE;
Deposito del decreto in cancelleria con contestuale rilascio di copia ad uso trascrizione.

In questo caso si applica comunque l’articolo 585 c.c.: il mutuo dovrà prevedere il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto di vendita e nel decreto di trasferimento dovranno essere indicati gli estremi dell’atto di mutuo. Il conservatore dei registri immobiliari non potrà eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata.
Tuttavia, l’unicità di contesto non rende indispensabile il ricorso alla concessione di ipoteca su cosa altrui.
Questo meccanismo presenta tuttavia evidenti difficoltà operative e, a parte l’abbreviazione del lasso di tempo tra il saldo ed il deposito del decreto, non fornisce una reale maggior tutela delle esigenze della banca, che sono protette solo dalla tempestiva trascrizione del decreto, contestualmente all’iscrizione dell’ipoteca.

Più agevole invece il ricorso alla concessione di ipoteca su cosa altrui ex art. 2822 c.c. previsto dal modello non contestuale, le cui fasi si svolgono in momenti diversi:
– stipula del contratto di mutuo con assenso all’iscrizione di ipoteca su cosa altrui e delega alla banca di versare il ricavato del mutuo direttamente alla procedura;
– erogazione del mutuo mediante diretta consegna del relativo importo, da parte del funzionario di banca direttamente a mani del notaio rogante, che viene incaricato a versarla alla procedura;
– versamento da parte del notaio rogante e (se necessario) saldo, da parte dell’aggiudicatario e con mezzi propri, della parte di prezzo eventualmente non coperta dal mutuo;
– sottoscrizione del decreto di trasferimento da parte del GE;
– deposito del decreto in cancelleria con contestuale rilascio di copia ad uso trascrizione.

Esaminiamo le particolarità del contratto di mutuo e del decreto di trasferimento. E qui, lo anticipo e mi scuso con l’Autore per le inesattezze in cui dovessi incorrere, farò ampio riferimento alla relazione del dottor Astuni già citata.
L’art. 585 definisce la natura giuridica dell’istituto, in quanto qualifica ex lege i finanziamenti in oggetto come di scopo, connotando l’istituto sotto il profilo della causa, di cui opera un arricchimento. In concreto le modalità operative prescelte rendono difficilmente ipotizzabile un inadempimento dell’obbligo di destinare la somma mutuata allo scopo, in quanto la destinazione è realizzata direttamente dal notaio rogante per delega del mutuatario.
Il mutuo deve prevedere il versamento diretto alla procedura delle somme erogate (mediante delega al notaio rogante) e la concessione di ipoteca su bene attualmente altrui, con la precisazione che la formalità potrà essere iscritta solo a seguito dell’acquisto della proprietà è che, in tale momento (in cui si determina il grado dell’ipoteca – art. 2852 c.c.) essa assumerà il “primo grado”, ovviamente sostanziale, in quanto solo formalmente preceduto da altre ipoteche, estinte ai sensi dell’art. 2878 n. 7 c.c. e pertanto inefficaci.
Il contratto di mutuo prevede una disciplina convenzionale delle ipotesi la concessione di garanzia non raggiunge il proprio scopo, quando cioè il decreto non viene emesso (sospensione ex 586, revoca dell’aggiudicazione etc.), viene revocato o annullato in sede di opposizione agli atti o si verifica comunque un fatto evizionale.
In questi casi la banca è esposta alla perdita della garanzia ipotecaria e può pertanto richiedere l’immediata restituzione dell’intera somma mutuata al mutuatario, il quale a sua volta può chiedere al Tribunale la restituzione della somma versata e ancora non distribuita, ovvero agire in ripetizione nei confronti dei creditori e dell’esecutato per la parte di prezzo che ciascuno abbia ricevuto in sede distributiva (art. 2921 c.c.).
Nei contratti di mutuo è previsto un mandato irrevocabile all’incasso rilasciato dal mutuatario, che legittima così la banca a chiedere la restituzione direttamente agli organi della procedura, estinguendo così, con unico pagamento, entrambe le obbligazioni. Qualora il pagamento sia avvenuto, in tutto o in parte, direttamente al creditore fondiario, ai sensi dell’articolo 41 TU, sarà il creditore ad essere delegato irrevocabilmente a restituire alla Banca quanto ricevuto dalla stessa, salva chiaramente la delega alla procedura per restituire l’eventuale differenza tra la somma mutuata e l’importo del credito fondiario.
La procedura non potrà restituire nulla qualora il prezzo sia già stato distribuito, nelle rare ipotesi in cui si tratti di invalidità opponibili all’acquirente (e quindi non coperte dall’ampia preclusione posta dall’art. 2929 con riferimento alle nullità anteriori alla vendita forzata) ed il G.E. non abbia deciso di sospendere la distribuzione del prezzo ex art. 618 c.p.c. o quando invece si sia verificato un fatto evizionale, “i cui presupposti possono anche essere verificati a distanza di anni rispetto alla chiusura del processo esecutivo e che, nondimeno, dà all’aggiudicatario l’unico strumento dell’azione di ripetizione, al netto delle spese, nei confronti dei beneficiari della distribuzione”.
Qualche dubbio può essere avanzato in merito al fatto che, secondo i protocolli ABI, le somme dovrebbero essere maggiorate degli interessi legali, il cui importo in realtà non è mai maturato in favore della procedura esecutiva. La relativa clausola non dovrebbe però ritenersi irricevibile, in quanto il mandato sarà legittimamente eseguito nei limiti della provvista a mani del mandatario e per il resto, ove effettivamente dovuto, la banca avrà sempre azione diretta nei confronti del mandatario.

“Il decreto di trasferimento deve indicare il contratto di finanziamento a condizione che esso preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto della vendita.
All’enunciazione contenuta nel decreto segue il divieto per il conservatore dei registri immobiliari di “eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata””.
Il contratto di mutuo deve pertanto essere depositato in copia autentica, affinché il G.E., verificato il rispetto del procedimento e delle formalità indicate all’art. 585 c.p.c., ne indichi gli estremi nel decreto di trasferimento, prevedendo altresì (menzione comunque non obbligatoria, in quanto meramente ripetitiva di un divieto direttamente imposto dalla legge) che il conservatore dei Registri Immobiliari non possa trascrivere se non contestualmente alla iscrizione.
L’invio del modello unico al territorio, con assolvimento della tassa ipotecaria, potrebbe essere eseguito in un momento successivo, in quanto il titolo non è ancora idoneo all’iscrizione (e, in caso di revoca dell’aggiudicazione o del decreto, potrebbe non divenirlo mai). E’ tuttavia opportuno provvedervi contestualmente all’invio alle entrate in modo da poter verificare (e, se richiesti, riferire al G.E.) la sussistenza di tutti i requisiti che condizionano l’astratta iscrivibilità dell’ipoteca, dalla quale dipenderà la trascrizione del decreto.
La conservatoria sarà obbligata a trascrivere e ad iscrivere dietro esibizione di:
copia autentica del decreto in bollo (non necessariamente già registrato);
nota di trascrizione redatta su carta secondo i modelli ministeriali ed elaborata su floppy mediante il programma nota
F23, assegni circolari o contanti per il pagamento delle tasse ipotecarie e dell’imposta di bollo dovute per la trascrizione
la sola copia autentica del contratto di mutuo, in quanto gli adempimenti di cui ai punti precedenti sono assolti mediante l’adempimento unico
la ricevuta di trasmissione e di registrazione dell’atto di mutuo con liquidazione delle imposte.
E’ prassi, almeno presso le Conservatorie di Torino 1 e 2, depositare, insieme alla copia autentica dell’atto di mutuo, anche la stampa informale della nota.
Decreto e contratto devono viaggiare appaiati dalla cancelleria alla conservatoria, al fine di consentire la contestuale esecuzione delle formalità ad essi relative.

E’ evidente come questo modo di operare prolunghi il lasso di tempo fra il momento in cui la banca, mediante l’erogazione del mutuo, perde la disponibilità della somma e assume il rischio della mancata restituzione ed il momento in cui viene iscritta l’ipoteca.
E’ anche vero però che, se, come dicevo prima citando il dott. Astuni, non esiste un meccanismo formale di tutela ‘piena’, come invece è posto dall’art. 2650 c.c. a presidio dell’iscrizione dell’ipoteca legale, tuttavia il rischio concreto della banca è davvero ridotto al minimo.
In primo luogo la somma non entra mai nella materiale disponibilità del mutuatario, in quanto la stessa è direttamente consegnata al notaio rogante, che riceve un mandato irrevocabile a rimetterla alla procedura.
In secondo luogo, se effettivamente una trascrizione o iscrizione eseguita contro l’aggiudicatario dopo il deposito del decreto ma prima della trascrizione dello stesso, prevale, ex art. 2644 c.c., sull’ipoteca concessa a garanzia del mutuo, è anche vero che, in concreto, il terzo che intenda acquistare diritti su un immobile pignorato ha cura di documentarsi bene sulla situazione, oltre che ipotecaria, processuale e difficilmente si risolve a stipulare atti di acquisto “al buio”, salva chiaramente l’ipotesi di collusione con il debitore (ma qui si possono profilare altri e diversi rimedi).
In ogni caso, la riduzione dei tempi “critici” (appunto, tra erogazione ed iscrizione) è la via indicata, oltre che dalla logica, anche dai protocolli per ridurre il rischio a carico della banca.
E, in quest’ottica, è opportuno che unico sia il soggetto che provvederà a curare gli adempimenti relativi ad entrambi i titoli, segnatamente per quanto riguarda il deposito in conservatoria.

In questo senso anche i protocolli, in particolar modo nella variante procedimentale ipotizzata dalla sezione esecuzioni immobiliari del Tribunale di Torino, che attribuisce al notaio incaricato di ricevere l’atto di mutuo anche il compito di registrare e trascrivere il decreto di trasferimento e di cancellare le formalità pregiudizievoli. Lo strumento utilizzato è quello della delega del GE, che assume una diversa configurazione a seconda del tipo di procedura in cui interviene.
I casi ipotizzabili sono tre. Per i primi due faccio riferimento alla bozza di ordinanza proposta dal dott. Astuni:
1) esecuzione non delegata a professionisti. In questo caso il GE, con proprio provvedimento contestuale all’emissione del decreto:
= delega il notaio che ha ricevuto l’atto di mutuo a curare l’esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto, di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, nonché ad effettuare le comunicazioni alle pubbliche amministrazioni previste per legge;
= dispone
– che il notaio
* liquidi tributi e spese dovuti in relazione al decreto di trasferimento
* richieda il fondo spese all’aggiudicatario o alla Cancelleria (se l’aggiudicatario ha già provveduto al versamento)
* depositi senza indugio in Cancelleria il Decreto richiedendo il rilascio delle copie autentiche occorrenti
* provveda al pagamento delle imposte e tasse
* provveda senza indugio a trascrivere ed iscrivere
– che la Cancelleria metta il fondo spese eventualmente già versato a disposizione del notaio
– che il compensi di cui alla tariffa stabilita con D.M. 313/99 siano liquidati a favore del notaio e posti a carico dell’aggiudicatario.
In realtà, per accelerare i tempi, riterrei preferibile che la provvista per l’esecuzione delle attività sia messa a disposizione del notaio contestualmente alla stipula dell’atto di mutuo. Anche perché i termini per registrare e trascrivere decorrono non dalla sottoscrizione del decreto da parte del GE ma dal deposito in Cancelleria, che avviene ad opera del notaio, il quale vi provvederà solo dopo aver ricevuto le somme occorrenti per le attività oggetto di delega.
Non dimentichiamo che, rispetto alle formalità relative al decreto, il notaio accetta un incarico come professionista, in quanto non si tratta di adempimenti connessi ad un proprio atto, ai quali sia legittimato (e anche tenuto) in proprio, quale pubblico ufficiale e rispetto ai quali sia responsabile d’imposta, indipendentemente dal ricevimento della provvista, sol che accetti di ricevere l’atto. E, siccome anche la iscrizione dell’ipoteca è eseguita sulla base di un incarico professionale (in quanto l’art. 2671 pone a carico del pubblico ufficiale, per evidenti motivi fiscali, solo l’obbligo di curare la trascrizione), per quanto implicito nel conferimento dell’incarico di ricevere l’atto di mutuo – incarico che potrà tecnicamente essere adempiuto solo dopo il deposito del decreto e contestualmente alla sua trascrizione – andrà sempre adeguatamente chiarito, nei confronti del cliente ma anche della banca, che nulla potrà essere imputato, a titolo di responsabilità professionale o disciplinare, al notaio che ritardi le due formalità ipotecarie per mancato deposito dei fondi.
Almeno di regola, chi intende avvalersi di un mutuo si rivolge alla banca prima di presentare la domanda di partecipazione (o l’offerta), in modo da ottenerne l’impegno alla stipula del mutuo. L’intenzione di avvalersi del mutuo potrebbe quindi essere già precisata (se pure ovviamente non a pena di decadenza) contestualmente all’offerta, ovvero in sede di aggiudicazione, in modo da mettere il GE in condizione di anticipare la delega all’esecuzione degli adempimenti relativi al decreto. In ogni caso, visto che il mutuo finanzia fino al 70-80 per cento del prezzo di aggiudicazione e che l’aggiudicatario ha versato, al momento della domanda, solo il 10% del prezzo e deve ancora versare il fondo spese, si potrebbe anche pensare di prevedere, già in sede di ordinanza di vendita, che, qualora l’aggiudicatario intenda avvalersi del mutuo ex art. 585 cpc, il fondo spese sia versato direttamente al notaio incaricato della stipula dell’atto, che sarà poi delegato dal GE all’esecuzione degli adempimenti relativi al decreto.

2) Esecuzione delegata ad un professionista non notaio. In questo caso, per semplificare le formalità e ridurre l’intervallo tra il versamento della somma e l’iscrizione dell’ipoteca, la sezione esecuzioni immobiliari del Tribunale di Torino ha proposto un modello simile al precedente, dal quale differisce perché prevede, ai soli fini delle formalità successive al decreto, un affiancamento del notaio che ha ricevuto l’atto di mutuo al professionista già delegato per le operazioni di vendita, il quale rimane l’unico soggetto competente a ricevere il saldo del prezzo di vendita ed a predisporre il decreto (salvo chiaramente il pagamento diretto al creditore fondiario, ma anche qui la quietanza dovrà essere rimessa al professionista delegato). Tolto questo, il contenuto della delega e dell’attività di cui è incaricato il notaio è uguale a quanto indicato con riferimento all’ipotesi precedente.

3) esecuzione già delegata a notaio: come già accennato prima, una serie di motivi rendono particolarmente opportuno che il notaio già delegato dal GE al compimento delle attività di cui all’articolo 591 bis c.p.c. sia anche scelto dall’aggiudicatario per ricevere l’atto di mutuo. Questa non è però una regola inderogabile e ben potrà l’aggiudicatario decidere di rivolgersi ad un altro notaio, al quale il notaio delegato dovrà fornire la propria collaborazione. Non è invece prevista la possibilità di un affiancamento tra i due notai sul modello di quanto indicato al precedente punto 2.

I modelli operativi che abbiamo delineato presuppongono chiaramente la disponibilità del notaio rogante a curare, in tempi brevissimi, anche l’esecuzione degli adempimenti relativi al decreto di trasferimento. Si è quindi ipotizzata, da parte del Consiglio Notarile di Torino, la creazione di un elenco di colleghi che diano la propria disponibilità, in via generale, al ricevimento dei mutui ex art. 585 cpc, assumendo il contestuale impegno a curare, con la massima rapidità, tutti gli adempimenti relativi al decreto. Questo elenco, è bene precisarlo, è del tutto indipendente dalla lista dei notai che hanno espresso la propria disponibilità ad essere delegati nell’ambito, ordinario, delle procedure esecutive.
Nelle condizioni generali pubblicate sul giornale sarà indicato che l’elenco dei notai disponibili può essere richiesto alla segreteria del Consiglio Notarile. Resta fermo, chiaramente, il diritto dell’aggiudicatario di rivolgersi al proprio notaio di fiducia, anche se non compreso nella lista, e che dovrà comunque impegnarsi a provvedere agli adempimenti relativi al decreto.

In allegato il Protocollo Abi: procedura per l’erogazione di mutui ipotecari a favore di aggiudicatari di immobili nelle vendite giudiziarie (con incanto e con delega notarile)

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